ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИРЫ В ИПОТЕКУ

1. Приобретаемая квартира оформляется в залог к банку – до этого момента заемщику могут быть предложены повышенные процентные ставки; 

2. При возникновении длительной просрочки по платежам банк вправе потребовать досрочного погашения ипотеки, а если этого не произойдет – изъять и реализовать залог для погашения кредита (даже если это единственное жилье неплательщика и там прописаны несовершеннолетние, такая недвижимость подлежит конфискации и продаже); 

3. Банки разрабатывают специальные программы для покупки разных категорий недвижимости: они отличаются по величине первого взноса и ставкам; 

4. Главное требование к покупаемой недвижимости: ее ликвидность (банками жестко регламентируются требования к предмету залога: это не должна быть квартира в аварийном или ветхом жилье, там должен быть отдельный санузел и пр.); по ипотечному кредиту можно получить до 60-85% от стоимости недвижимости, остальное потребуется внести заемщику из своих сбережений; 

5. Ипотека оформляется на длительный срок (до 25-30 лет), что позволяет уменьшить ежемесячные платежи; 

6. Многие банки требуют привлечение супруги/супруга в качестве созаемщика; 

7. Заемщик должен обладать хорошей кредитной историей.    

ВЫБОР БАНКА

Для выбора банковской организации стоит внимательно изучить представленные ими предложения требования к заемщикам. Например, некоторые банки отказываются кредитовать ИП или собственников бизнеса, лиц с невысокими официальными доходами, существенно ограничивают возрастные рамки заемщика или устанавливают другие барьеры. Обычно самые выгодные предложения можно встретить у крупных банков с госучастием, так как они обладают ресурсами на предоставление заемщикам крупных сумм на длительный срок. Именно поэтому лидерами российского ипотечного рынка являются Сбербанк и ВТБ24. Но для того, чтобы удерживать невысокие процентные ставки госбанки вынуждены тщательно следить за качеством кредитного портфеля и детально анализировать поступающие к ним заявки от заемщиков. Поэтому они требуют идеальной кредитной истории и наличия документально подтвержденных доходов.

КАК ПРОИСХОДИТ КУПЛЯ-ПРОДАЖА КВАРТИРЫ В ИПОТЕКУ? 

У желающего получить ипотеку два варианта старта этого процесса: получить одобрение банка на определенную сумму, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика в пределах лимита и затем подобрать под эти критерии недвижимость. Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех. Первоначально изучить требования банка к недвижимости, подобрать исходя из этих критериев жилье, и обратиться к кредитору для одобрения ипотеки на определенную сумму. 

Итак, как проводится сделка? Независимо от того, какой вариант он выберет, далее необходимо проходить нескольких этапов покупки квартиры в ипотеку: 

1. Сбор и предоставление в банк запрашиваемых документов. 

2. Подписание ипотечного договора. 

3. Заключение сделки купли-продажи с продавцом и перевод банком денег в его пользу. 

4. Оформление договоров страхования квартиры и страхования жизни. 

5. Регистрация прав собственности на квартиру и залога в пользу кредитора. 

ДОГОВОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР 

В назначенный день заемщик и продавец приходят в банк для подписания договора купли-продажи. Обычно к нему предъявляются требования, которые стоит уточнить у кредитного специалиста, или же есть установленная форма. Но многие банки практикуют заключение между продавцом и покупателем предварительного договора, в котором оговариваются ключевые условия продажи и покупки недвижимости, а также указывается на готовность продавца продать жилье на указанных условиях. Для банков предварительный договор является гарантией того, что сделка купли-продажи не сорвется в самый неподходящий момент. 

ДОКУМЕНТЫ 

Какие документы потребуется предоставить банку для получения ипотечного кредита: 

1. личные документы заемщика; 

2. документация по его семейному положению (свидетельства о рождении детей/браке/разводе); 

3. документация по квартире (выписка из ЕГРП, домовой книги, техпаспорт, заключение оценщика о рыночной стоимости жилья; для новостроек – инвестдоговор или договор участия в долевом строительстве); документация по финансовому положению (справка 2-НДФЛ или по форме банка); 

4. документация по занятости (копия трудовой и пр.); 

5. прочие документы (об образовании, о ликвидном имуществе в собственности и пр.). 

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА? 

В чистом виде программы ипотечного кредитования, которые не предполагают наличие первоначального взноса у заявителей, сегодня не представлены. Дело в том, что такие кредиты относятся банками к высокорисковым, а отсутствие первого взноса не лучшим образом характеризует финансовое положение заемщика. Поэтому большая часть кредитных учреждений требует внесения минимум 10-20% от оценочной стоимости недвижимости в зависимости от категории жилья (вторичка/новостройка). По ипотеке без справок (подтверждения доходов и занятости) первый взнос уже должен составлять не менее 40-50%. Но ряд заемщиков вправе рассчитывать на покупку своего жилья без первоначальных вложений. Для этого они могут воспользоваться следующими вариантами: 

1. получить кредит по программе кредитования для молодых семей, по которым им полагается субсидирование 35-40% стоимости квартиры от государства; 

2. использовать материнский капитал как первый взнос (но стоит учитывать, что не все банки его принимают – некоторые готовы рассматривать субсидию только как способ полного/частичного погашения ипотеки); 

3. программой кредитования, разработанной совместно банками и застройщиками (такие предложения распространяются на ограниченный круг объектов по специальным маркетинговым программам); 

4. взять потребительский кредит на первый взнос (но некоторые банки прямо указывают на запрет на использование заемных средств для внесения первого взноса – об этом факте они легко узнают, запросив кредитную историю заемщика); 

5. предложить в залог другую имеющуюся недвижимость в собственности (по таким кредитам банки готовы предоставить 50-80% от цены предмета залога). 

В СТРОЯЩЕМСЯ ДОМЕ И НОВОСТРОЙКЕ

Многие банки готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке только у аккредитованных застройщиков. Для потенциальных заемщиков наличие нескольких финансовых организаций, готовых выдавать ипотеку в строящемся объекте является хорошим знаком. Ведь для прохождения аккредитации застройщик проходит длительную процедуру проверки и ее получение служит гарантией того, что дом будет достроен и компания не откажется от своих обязательств. 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Покупка квартиры в ипотеку – весьма длительный и трудоемкий процесс. Но его прохождение позволяет приобрести собственное жилье с рассрочкой платежа на длительный период и под низкую процентную ставку (по сравнению с потребительскими кредитами).