16 июля 2019

ЗАЧЕМ НУЖНО РЕГИСТРИРОВАТЬ ПОКУПКУ В ГОСУДАРСТВЕННОМ УЧРЕЖДЕНИИ?

Процедура гос.регистрации — это правовой прецедент, в результате которого право собственности на квартиру законно переходит к правопреемнику. Главным звеном и основанием этой процедуры становится договор купли-продажи, который удостоверяет факт перехода прав на квартиру от продавца к покупателю. Регистрации подлежит не сам договор, а сделка, которая происходит посредством его заключения. Регистрируется сделка купли продажи в отделении Росреестра по месту расположения жилого дома, в котором приобретена квартира или МФЦ. В результате регистрации сведения о сделке с указанием реквизитов договора купли-продажи, вносятся в информационный банк Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Внесение этих сведений обязательно, так как соответственно нормам статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу после заключения сторонами, а ч.1 статьи 558 ГК РФ регламентирует обязательную регистрацию, если дело касается имущественных сделок с недвижимостью. Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений На данное обстоятельство указывают и такие источники законодательства, как: Статья 131 ГК РФ. Федеральный закон под № 221-ФЗ от 24.07.07 г. ФЗ № 122-ФЗ, принятый 27.07.97 г. ФЗ № 218-ФЗ, принятый 13.07.15 г.

По усмотрению контрагентов договора, документ можно дополнительно удостоверить в нотариальной конторе. В этом случае стороны освобождаются от уплаты гос.пошлины за регистрацию. Иногда стороны заключают предварительный договор, который не подлежит регистрации. Соответственно он не допускает перехода прав и получения полной стоимости платежа по сделке. Если обстоятельства или условия проведения купли-продажи изменились, то допустимо составить дополнительный договор. Он играет роль дополнительного приложения, что обязательно требует:

указания реквизитов купчей на квартиру;
включения в текст точно сформулированного положения, которое изменяется;
новое положение, вносимое взамен старого;
указания на то, что изменение внесено по согласию сторон.

Каждое дополнительное приложение может иметь несколько пунктов, подлежащих изменению, но в целом правоспособность купчей на квартиру не должна изменяться более чем на треть. Дополнительные приложения обязательно передаются в регистрирующий орган, а измененные сведения вносятся в ГКН.

КАК ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ СДЕЛКУ?

Стороны сделки подходят в местное отделение Росреестра или в МФЦ. Предварительно требуется нижеследующее:

Оформить договор купли-продажи в трёх экземплярах, соответственно нормам, предъявляемым для таких документов.
Приложить к нему правоустанавливающий и право удостоверяющий документ на квартиру. Соответственно ситуации, приложить остальные обязательные документы.
Если действует представитель – оформить у нотариуса доверенность.
Оплатить гос.пошлину за регистрацию в отделении Сбербанка в размере 2 тысячи рублей.

Целесообразно обратиться в регистрирующий орган обеим сторонам сделки одновременно, в этом случае сроки регистрации будут существенно снижены (п.2 ч.1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ). С гражданскими паспортами стороны подходят в Росреестр или МФЦ. Если пошлина ещё не уплачена и договор не удостоверялся нотариусом, её следует уплатить через терминал.

Попасть на приём можно:

по предварительной записи через сайт Госуслуг;
по номеру электронной очереди, получив талон в терминале.

В назначенное время, или по электронной очереди, граждане подходят к окну регистратора. Он проверяет правоспособность обратившихся лиц по предъявленным паспортам, документам на владение квартирой и сведениям о сторонах, внесённых в договор. После проверки они пишут заявления с просьбой зарегистрировать имущественную сделку. Заявления и требуемая документация принимается под расписку. С паспортов снимаются копии, оригиналы возвращаются. В расписке зафиксировано время повторного визита, в указанный день требуется подойти за получением договоров, в которых сделана отметка о регистрации сделки. Кроме этого, покупателю будет выдана выписка из ЕГРП о вступлении в права собственности на квартиру.

ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ

Иногда составленный договор по ряду причин признаётся оспоримым (ст. 166 ГК РФ) или недействительным (ст. 167 ГК РФ).

К таким случаям относятся:

нарушение имущественных прав третьих лиц;
незаконность сделки;
не правоспособность продавца или покупателя;
неверно оформленный договор;
кабальная сделка;
иные нарушения, обозначенные в статьях 168-172 ГК РФ. Статья 168 ГК РФ.

Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта. Недействительной или ничтожной признаётся купчая, составленная в нарушение закона. Он заведомо не вступает в силу и аннулируется автоматически. Оспоримым считается договор, который требует судебного решения для его аннулирования.

Если обстоятельства для расторжения договора были выявлены во время регистрационной процедуры, то следует:

подать заявление в Росреестр о приостановке регистрации;
подать исковое заявление в суд;
получить в суде выписку о производстве иска и представить её в Росреестр;
приостановка пролонгируется на 3 месяца;
регистрация будет прекращена или продолжена по решению суда.

Согласно общим нормам, изложенным в статье 450 ГК РФ, расторгаться может любой договор, если одна из сторон не получила преимуществ, на которые рассчитывала, заключая его. В этом случае расторжение допускается не только через суд, но и по взаимному согласию, составлением соглашения.